蛋壳公寓事件思考：当你遭遇“被换锁”时，应该怎样维护自己的正当权益？

　　蛋壳公寓再次卷入资金危机。近日以来,陆续有蛋壳公寓租客声称遭遇“被换锁”事件。对此,先是在11月16日,微众银行第一时间发布公告,迅速地稳住租客的情绪。而后,蛋壳公寓也回应,“我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!”

　　遭遇“被换锁”最极端的情况是长租公寓“爆雷”,近年来并不鲜见。有统计数据显示,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业便高达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成。

　　与这些长租公寓不同的是,蛋壳公寓被称为“中国第二大房东”,不仅是业内龙头,且实力不俗。据公开资料显示,蛋壳公寓成立于2015年1月21日,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本1000万元。有媒体报道称,蛋壳公寓表示“正在积极处理此事”。

　　不过,如果真的遭遇“被换锁”时,租客应该怎么办?

　　“长租公寓所遗留的问题,比如房东和租客之间的关系如何解决,早有相关的司法判例。” 重庆一鸣法律咨询有限公司联合创始人马鸣律师曾撰文表示。他认为,租客应理性维权,必要时应通过法律途径维护自身正当权益。

　　而其所说的这个判例是江苏省宿迁市中级人民法院在2020年4月20日做出的《 (2020)苏13民终691号关于张圆媛与朱红利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》(下文简称“《判决书》”),该判决是最终生效判决。

　　《判决书》显示,该案件也是租客在租期间,预付了押金及年付租金后,遭遇中介机构“跑路”,被房东清退的情况。从判决结果来看,法院几乎全部支持了租客的诉讼请求(偿还已付房租及押金、租房合同违约金、预付电费、搬家费及误工费等)。

　　“上述判决明显向全社会宣示,即便托管中介跑路,租户合法租住房屋的权利是由法律保护的,在租户和托管中介签订了合法有效的租房合同后,租户按时支付了租金,即有权合法有效的占有和使用出租房屋,房东是没有权利提前收回房屋,要求租户搬离的。”马鸣表示。

　　马鸣解释道,托管中介机构只是房东的代理人,因此托管中介机构与租户之间签订的房屋租赁合同,对被代理人房东和租户均有约束力。托管中介机构在收到租客支付的租金和押金后,即视为被代理人房东已经收到租金。因此,房东无权要求租客搬离涉案房屋。若强行要求租客搬离涉案房屋,即违反了房屋租赁合同的约定,理应承担违约责任。

　　另根据《刑法》245条之规定,非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权,犯前款罪的,从重处罚。因此,即便出租房屋为房东本人所有,在合法有效的租赁期间,房东也无权非法侵入。

　　这与微众银行在回应中给予租客的建议相一致。事实上,这并非孤例,从各地类似的判例来看,法院基本都支持了租客的全部诉求。四川省成都市成华区人民法院于2020年6月16日判决的一起案件也是相同的情况。据《 (2019)川0108民初8215号方力与邝松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》显示,法院也是判决房东退还原告方力(租客)押金3626元及租金33842元,并支付租客违约金7252元。

　　作为房东又该怎么应对?对此,马鸣表示,托管中介机构“跑路”,是属于房东与托管中介机构的内部委托纠纷,不应将纠纷转移到租客身上。房东可采取的正确方式是,起诉中介托管机构,要求其承担违约责任。在进行房屋托管之前,先做好风险评估,必要时,也可以直接越过房产中介,通知租户,由自己行使房屋租赁合同中约定的各项权利,要求租户直接向自己支付租金。

　　(文章来源于读创/深圳商报)