一则“自救指南” “蛋壳”租客请收好

　　全国第二大长租公寓品牌蛋壳公寓再次卷入“资金链”断裂危机。不过其此前仅需要面对的是来自供应商、保洁等合作企业的质疑,而这一次,蛋壳公寓的火“烧”到了租客身上。

　　近日以来,全国各地陆续有蛋壳公寓租客反应称遭遇“被换锁”事件。对此,先是在11月16日,其合作“租金贷”关联方微众银行第一时间发布公告。而后,蛋壳公寓也回应,“我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!”

　　相比围绕在蛋壳公寓身上是否“爆雷”的传闻争议,广大群众更关心的是,当遭遇“被换锁”时,租客的正当权益应该如何保障?毕竟这是随时都有可能发生在我们身边的事。

　　一个解题思路

　　“我们今天就是来通知你们,11月21号蛋壳公寓如果不给我们按时打款,我们自动与蛋壳公寓解除合同,我会给你们一周时间搬家,过时间后我们只能换锁,你们做好准备。”北京市昌平区某小区房东向王女士说道。

　　此事犹如巨石入水般,激起了千层浪。杭州、大连、上海、广州等地,断水、断电、蛋壳拖欠房东房租等事也陆续被揭露出来。其中,不少租客均声称遭遇“被换锁”问题。

　　对此,微众银行第一时间发布公告。公告一方面表示支持租客在已付租期间继续居住;另一方面表示,如果租客的合法权益(如强制清退、断水、断电等情况)受到侵害,建议通过法律途径维护正当权益,同时表示至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。

　　这个特殊的“免责”期限并不短,至少,短时间内租客不必担忧自己的征信问题。而相信在此期间,蛋壳公寓事件也将至少有一个初步的解决。

　　解决完最为关键的征信问题后,租客所面临的主要问题是,当遭遇房东强制换锁,逼迫搬离时,该如何办?

　　无论从现有法律的角度、已有的历史判例还是大多数律师的看法,都指向一个方向:租客在合同约定的租赁期间,无需搬离房屋,房东无权换锁。

　　房东无权“换锁” 租客可报警求助

　　对租客反应遭遇“被换锁”事件,江苏源博律师事务所何乃盈律师撰文分析认为,房东和蛋壳公寓之间构成委托合同关系而非租赁合同关系。

　　“双方之间的《财产委托管理服务合同》第二条独家委托代理条款是如此约定:乙方(蛋壳)独家委托代理权限包括:代理甲方(房东)出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜;代理甲方签署于房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等);代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用。就以上合同约定而言,双方之间构成代理关系,蛋壳作为房东的代理人,取得房东授权,代为管理房屋,收取租金的同时赚取一定的管理服务费。”何乃盈律师分析道。

　　“其次,从网上一份蛋壳与租客签署的《租赁合同》来看,合同的名称为《房屋代理租赁合同》,合同首页上,明确列明了产权委托方(出租方)是房东本人,不是蛋壳公寓,而这里甲方(蛋壳)却明确被列明为‘房屋代管机构’,乙方(承租人)即是租客。该条款再次说明蛋壳与房东之间系委托代理关系。”

　　因此,何乃盈律师认为,根据上述合同的签署主体、主要内容、权利义务等来看,房东与蛋壳签订的《财产委托管理服务合同》应该被理解为委托合同,而不是租赁合同。而房东和实际租客之间构成租赁合同关系。

　　“既然房东是出租人,租客是承租人,蛋壳是房东的代理人,在房东和租客直接构成租赁合同法律关系的情况下,租客已经按照合同约定将租金交给代理人蛋壳了。当然可以拒绝在再次缴纳租金或者在有效租期内腾退房屋。但房东也是一肚子委屈,作为出租房,其并没有收到蛋壳转交的租金等,其为了止损,也只能出其下策,驱赶租客。委屈可以理解,但法律更应遵守。作为房东,可以向受托人蛋壳主张其合法权利,追偿其损失。”

　　“与其说是‘二房东’,蛋壳更像是一位委托打理房屋的代管人,代房东管理修缮房屋、代为收取租金,同时赚取管理费、服务费、维修金。通俗来讲,蛋壳只是个管家。而实际形成租赁合同关系的,还是房东和租客。”大成律师事务所王丁律师撰文指出。

　　泰和泰(昆明)律师事务所古岚律师也指出,租户只要履行了租房合同约定的交付租金、合法使用房屋等合同义务,任何人都无权将租户赶走。

　　“因为租户对出租房的居住权是以租赁合同为基础,受法律保护。蛋壳是经房东授权,作为房东的代理人与租户签订合同,收取租金。对租户而言,蛋壳就代表房东,向蛋壳交付租金就意味着已向房东履行了付租金的义务。房东无权以租户未交租金为由解除合同。对于房东而言,如果没收到与蛋壳约定的租金,可以通过法律途径追究蛋壳的违约责任。”

　　同时,古岚律师表示,如果房东在合法有效的租赁期间,破坏门锁私自进入出租房屋的,涉嫌破坏公私财物的行为,租客可以报警求助。

　　早有相关司法判例

　　长租公寓所遗留的问题,比如房东和租客之间的关系如何解决,早有相关的司法判例。

　　比如,江苏省宿迁市中级人民法院在2020年4月20日做出的《 (2020)苏13民终691号关于张圆媛与朱红利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》(下文简称“《判决书》”),该判决是最终生效判决。

　　《判决书》显示,该案件也是租客在租期间,预付了押金及年付租金后,遭遇中介机构“跑路”,被房东清退的情况。从判决结果来看,法院几乎全部支持了租客的诉讼请求(偿还已付房租及押金、租房合同违约金、预付电费、搬家费及误工费等)。

　　“上述判决明显向全社会宣示,即便托管中介跑路,租户合法租住房屋的权利是由法律保护的,在租户和托管中介签订了合法有效的租房合同后,租户按时支付了租金,即有权合法有效的占有和使用出租房屋,房东是没有权利提前收回房屋,要求租户搬离的。”重庆一鸣法律咨询有限公司联合创始人马鸣律师撰文表示。

　　马鸣律师也指出,另根据《刑法》245条之规定,非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权,犯前款罪的,从重处罚。因此,即便出租房屋为房东本人所有,在合法有效的租赁期间,房东也无权非法侵入。

　　事实上,这并非孤例,从各地类似的判例来看,法院基本都支持了租客的全部诉求。

　　四川省成都市成华区人民法院于2020年6月16日判决的一起案件也是相同的情况。据《 (2019)川0108民初8215号方力与邝松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书》显示,方力(租客)与托管中介乐伽公司签约房屋租赁合同,在签约时,方力预付押金及全年租金。后因因乐伽公司经营不善“跑路”,邝松(房东)停止供应案涉房屋的水电,且通知方力(租客)搬离房屋,经多次协商无果后,方力(租客)被迫提前搬离房屋。为此,方力(租客)诉至法院。

　　对此,法院也是判决邝松(房东)退还原告方力(租客)押金3626元及租金33842元,并支付租客违约金7252元及其他诉讼费用等。

　　殃及池鱼

　　在谈及该事件时,何乃盈律师指出,实际上该事件波及的微众银行属于不幸“躺枪”,作为给租客提供租金的一方,即便其与蛋壳之间有合作关系,但从法律关系上而言,其与租客之间仅仅构成资金借贷关系。

　　事实上,这样的“躺枪”案例也并不鲜见。就在去年,同样为业内龙头之一的韦博英语相继“爆雷”,也曾令众多为其提供消费信贷的银行、互联网公司及消费金融公司如坐针毡。某银行为此还主动联系到学员,表示暂缓冻结其分期付款,暂时性未支付的分期可以先不用支付,后续再协商。

　　而蛋壳公寓这场风波最终总要有人买单,但绝不是租客。这则“自救指南”,但愿能给租客带来一些帮助。

　　(文章来源于微信公众号“茜说金语”)