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错失“地产大佬”的另一种人生

字号+作者:qsd 来源:我有嘉宾 2019-02-15 19:00 收藏成功收藏本文

  本文转载自微信公众号:我有嘉宾(ID:wetalkTV),作者:孔明明

  导读:1992年,大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话的影响,纷纷主动下海创业。这其中,最有代表的如冯仑、王功权、潘石屹等,在之后都成为赫赫有名的企业家。1992年,之前在美国公司从事电脑售卖工作的刘亦方也选择回国创业。

  1997年,刘亦方因为丰联广场成为地产界“明星”,他是第一个向中国银行按揭贷款的人,也是在北京第一个把商业地产项目建造起来的人,当时万科、万通等后来的大型房地产公司都还只是小公司。刘亦方及丰联一时风光无限。

  后来的发展出人意料。在完成丰联广场的项目后,刘亦方选择进入别墅开发,这中间因为各种阴差阳错,丰联先后错过了三里屯、三亚等商业地产项目,刘亦方最终成为一个安于满足的人。“你没这个命,没这个命就算了吧。另外,我的性格是总希望做一些不一样的事儿,这也是我不能到达商业链最顶端的一个原因。”

  在采访中,「我有嘉宾」观察员看到,貌似平静和“认命”的刘亦方始终没有甘心。

  商业地产明星

  生于1962年的刘亦方,1983年从南开大学物理系毕业。毕业后,他选择到香港定居。那个时候,香港不承认内地大学文凭,语言也不通,在内地的教育背景在香港毫无用处,刘亦方选择从最简单的体力劳动开始做起,工人、打字员、送信人,他都做过,并在一家贸易公司从送信员一步步做到市场部经理。

  25岁,他受聘于美国全球最大的机房设备公司——利博特公司,仅用两年时间,就从销售部经理做到了再到大中国区经理,并将公司的销售额从几十万美金做到了两千万美金。

  1992年,中国加速推进改革开放。那一年,34岁的许家印扔掉铁饭碗,怀揣一份简历,南下深圳寻梦;48岁的任正非冲着六七十位员工大喊:华为要超过四通;28岁的马云借了3万块钱,开始人生的第一次创业;在留下和出国之间徘徊的王石也不再纠结,他笃信中国的改革开放不可能再回头。也是在这一年,刘亦方找到现任丰联集团执行董事的刘树榕——两人1988年已经在外企工作中认识,及另外一个合伙人,分别负责方向、内部管理和政府关系,开始创业。

  最开始,三人创业还是选择从通讯和计算机设备的老本行做起。刘树榕是土生土长的香港人,之前也在另外一家美国电脑公司工作,比刘亦方大3岁,因为对内地情况完全不了解,所以他花了很多时间考虑从香港到内地发展的事情,但最后选择相信刘亦方。“刘亦方很年轻,但知识面很广,思维很成熟,可以把不同的事情关联在一起;另外他的表达能力很强,一顿饭就能把一个人变成很好的朋友,这说明他有组建团队的能力。”刘树榕在位于“晴翠园”的家中,向「我有嘉宾」观察员回忆道。

  在这个过程中,他们看到了房地产行业的机会。据智研咨询的数据显示,1992年,全国房地产开发公司的资本总额快速增长到900多亿元;同时刘亦方也看到北京的写字楼商场数目很少,需求度很高;另一方面,刘亦方认为房地产是一个新东西,可以让他学到新知识,同时还可以让他把自己的知识系统派上用场。

  刘树榕回忆,在那个年代进入房地产行业的有四类企业,分别是国企、国内民企、国外地产公司和他们这样刚刚成立的小公司。“国企是‘国家机器’,决定比较缓慢;国内民企在那个年代也没有能力和金钱去做这件事情;国外地产公司对中国市场不了解,不太敢动,”刘树榕说,“这就给了我们这种对国内国外都有足够认识,并且反应比较快的企业带来了机会。”

  从拿地到丰联广场建成,他们花了5年时间,总投入6000万元,是当时那个区域最早落成的项目。在那个年代,房地产市场的整个产业链非常不成熟,找到一个好的项目经理都很困难,拿地的公司最后完成的很少。刘亦方他们则选择在这个过程中深度参与,这在当时保证了丰联广场的快速交付,但也让刘亦方在事后总结时认为,“学理科人的思维,总是希望做完一件事情再去做另外一件事情,而那些成功的房地产企业家,基本上都是学文科的,不会去过度注重具体事务”。

  当时他们的投入资金一部分来自自己的筹款,还有一部分是刘亦方找中国银行做的资金按揭。对在香港工作过多年的刘亦方来说,按揭是一个很普遍的概念,但在当时却是中国银行第一次为公司做按揭。他们签约时下面挤满了各大报纸的记者,刘亦方接受采访的第一个问题至今让他觉得有趣:“他们问我,什么叫做‘按揭’?”

  1997年5月18日,丰联广场正式开业。写字楼供应紧缺,丰联广场的写字楼和租售都非常好。商场在当时由于市场发展不成熟和宏观调控的问题,直到2000年情况才好转起来。

  在那个年代,整个朝外商圈的高端写字楼基本就被丰联广场、联合大厦、泛利大厦以及华普大厦等四大商业地产给“垄断”了,而其中又以丰联广场最受青睐。刘亦方和丰联广场成为业内“明星人物”和“明星项目”。

  选择兴趣

  从头回顾自己进入房地产的过程,刘亦方先露出了些遗憾:“回过头来看,我这个路子走的有一点问题,不是一个最佳策略。最佳策略应该是先做住宅的销售楼盘、快速套现,之后再去做丰联广场这种持有型物业。”

  在完成丰联广场的项目后,刘亦方没有选择继续在商业地产乘胜追击,而是选择了新的项目——别墅项目开发晴翠园。在2010年由北京市园林绿化局、北京园林学会评选的北京园林优秀设计奖中,晴翠园获得二等奖的第8名。

  问及为什么会这么选择,刘树榕告诉「我有嘉宾」,刘亦方是一个不喜欢重复做同类事情的人,他需要不断地创新,去满足自己的要求。他自己也认为,他们不害怕做新的事情,做新的事情会让他们觉得更有挑战、也更开心。“为什么不开心?任何一件事情从零开始,过程可能是痛苦的,结果可能也是痛苦的,但你每天面对的问题都是不一样的,即使失败也能学到东西,这个过程很开心。”

  晴翠园项目花了他们10年时间。聊到这个项目,刘亦方和刘树榕都兴奋起来,两人自己的家后来也都安在了这里。“这个别墅区更像是一个艺术创造,你从一块平地开始,去把它逐步做成特别美的居住环境。”

  刘树榕形容“当时把整个心思都扑在了上面”。别墅区里甚至到每一颗树的种植刘亦方都亲自参与:“一条路上每棵树都是不一样的,有的树会离房子近点,有的远点,特别活泼,更像自然的环境。”刘亦方称自己每天回到家,看到路上千变万化的景色,觉得“比十个小区赚几十个亿还值得”。

  刘树榕则举例道,“我们每栋楼之间的间距都比其他别墅区的要大,同样的面积别人可以盖500栋,我们则只盖100栋,楼也全部使用的是红砖,因为红砖时间越长会越好看,让整个楼更美”。刘树榕认为,他们是在做一个产品,而不是只追求利润。在晴翠园别墅内,「我有嘉宾」观察员看到晴翠园环境确实如他们所形容,舒适大气。

  目前晴翠园常住用户约有80多户,据刘树榕介绍,用户的管理费收缴率是百分之百。“我们公司不是靠很多的职业经理人,目的只是把利益最大化。我们享受这个过程,想把它怎么样做得更好。”

  命运

  复盘整个创业过程,刘亦方唏嘘命运的阴差阳错,“有的时候赶高铁参加宴会,你突然摔了一跤,可能你就得明天到,明天到的后果是宴会可能已经结束了”。

  1998年,刘亦方及丰联地产是北京市朝阳区税务表彰大会上的非公经济纳税第一名;另外他还赞助了北京市朝阳区的少年网球队,连续赞助了三年,花了600万。为了奖励他,当时的朝阳区书记把目前位于三里屯太古里的地送给他。地拿到之后,由于手续繁琐,前两年一直没开始开发,之后地被后来的领导拿走,换给他了晴翠园的另外1500亩。而三里屯这块地,帮后来拿到的人在2005年赚到了30亿。

  “这一步没赶上,就没有30个亿,你也就买不起地,买不起地你后边的发展也就错过了。很多东西都是机缘巧合。经历了这些事,我越来越相信上帝的安排。上帝要想让你成功,它会把你不成功的所有路都堵上。”刘亦方平静地说。

  但刘亦方也承认,自己性格的局限也是他不能到达商业链顶端的原因。“写字楼多少个楼就配多少个电梯,就好像一个男人穿一身正装,没有什么可以发挥的东西。”在刘亦方的自我认知里,他的能力不是很强,但兴趣爱好很多,能力体现在多方面,在商业发面有发挥的空间。

  目前丰联集团下属8家分公司,员工约600余人,包括丰联广场、丰联商业、丰联地产、丰联物业、丰联企业、天津联讯、丰联奥睿、丰联会馆。丰联广场的商场由于收到新消费转型的冲击,早在几年前已经开始转型到餐饮和医疗为主的体验上面。房地产总业务每年目前营收约1个亿。

  从选择创业到进入地产行业,刘亦方对自己的评价是“胸无大志”。“当时选择创业的原因是因为自己一辈子都没怎么玩儿过。到香港为了生存进入美国公司,一直努力工作。我自己兴趣爱好又很多,创业是为了以后能好好地去玩。”之后选择进入商业地产,刘亦方的想法依然和之前类似:“丰联广场是持有型物业,做完租售出去之后,再慢慢把银行的钱还掉,之后我就可以去玩儿了。”但直到最后,刘亦方还是觉得,做生意“更好玩”。

  刘亦方兴趣广泛,喜欢尝试不喜欢复制。在他看来,所有真正发大财的商业模式全是复制,“但我盖了一个楼之后,就不想再干同样的事儿了”。在刘亦方的自我认知里,他的能力虽不是很强,可能力体现在多方面。但当他谈起那些由于命运的阴差阳错,最终没能让他在商业地产上再有一番作为时,依然有些唏嘘。

  即便进入房地产行业多年,刘亦方经历风风雨雨和起承转合,但他依然觉得房地产是一个“无趣”的行业,现在反而觉得做科技投资更有趣一些。“房地产总需要跟乱七八糟的人打交道,把很多时间浪费在你不喜欢的人和事情上面。但做科技的投资让我觉得每天都有新的技术出来,事情每年都在往前前进,很有意思。”

  现在的刘亦方把更多精力放在了智能制造的科技投资上,业余时间在写自己的一部小说。

  “经历了这些事,我越来越相信上帝的安排。上帝要想让你成功,它会把你不成功的所有路都堵上。但很多时候,大的商业感觉有就是有,没有就是没有,上帝不会给一个人所有天分。”刘亦方说。

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